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中国房地产去库存化所面临的困境刚开始

来源于 商业见地网 作者:青岛大学经济学院教授 易宪容 2015-12-25 星期五

按照当前房地产市场的发展思路,下一波的房地产市场去库存化会蔓延到当前的一线城市及少数二线城市。

按照当前房地产市场的发展思路,下一波的房地产市场去库存化会蔓延到当前的一线城市及少数二线城市。

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中央经济工作会议把房地产去库存化作为2016年主要的五大任务之一,并提出中国房地产去库存化的一套组合拳。

对此,市场反映十分热烈,特别是房地产开发商、地方政府及房地产投资者更是异常兴奋,认为土地财政又可持续了,持有在手上的住房可以抛售给下一波接棒者,中国房地产市场又有救了。

而且,对当前中国房地产市场的去库存化的一个论调就是,住房作为不动产,它是一个完全分化的市场,各个城市房地产去库存化的压力也就是不一样。

这种论调认为,到2015年底,中国房地产市场已经进入了一个全面大分化的时期,即一线城市和人口基本面较好的二线城市,住房需求持续高涨,总体上呈现“量稳价增”的局面;

其它二线城市和部分三线城市从规模扩张转为结构优化,总体步入“量减价稳”阶段,有一定的库存压力;部分三线城市和四线城市需求总体乏力,“有量无价”,库存压力大。

按照这种论调,当前中国房地产市场去库存化根本不是什么问题,问题也只是三四城市的问题,反之,在一线城市及部分二线城市,在2014年政府推出一系列的救市之后,这些城市的房地产市场已经走出困境,又步入发展及繁荣阶段,房价又会上涨。但实际的情况并非如此。

最近发布的2016年《社会蓝皮书》指出,随着城镇化进程推进,城乡居民住房条件得到了显著改善。

就家庭住房自有率来看,受访家庭居民自有率为95.4%,其中城镇居民家庭住房自有率为91.2%;从拥有住房套数2015年调查显示出,19.7%的家庭拥有两套以上的住房;从人均建筑面积和房产估值来看,就2015年的数据,受访居民家庭人均建筑面积为50平米,而2013年调查的数据为47.3平米。而且这些数据都比上一年都有一定程度增长。

这些数据说明了什么,一是与发达国家相比,中国居民的住房自有率非常高(美国只有67%),对城市居民来说,除不到10%的比重之外,基本上能够满足居住要求。

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