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中国人的财富配置将经历前所未有的大洗牌

来源于 商业见地网 作者:中华元智库主笔 吴裕彬 2016-09-28 星期三

地王汹涌意味着股灾模式正被房地产市场完美复制,中国人的财富配置结构将经历前所未有的大洗牌。增长乃至暴涨财富已经无关紧要,重要的是你的财富不会被彻底毁灭。

地王汹涌意味着股灾模式正被房地产市场完美复制,中国人的财富配置结构将经历前所未有的大洗牌。增长乃至暴涨财富已经无关紧要,重要的是你的财富不会被彻底毁灭。


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地王汹涌意味着股灾模式正被房地产市场完美复制

一.是诡异,还是盛世的重启?

是诡异,还是盛世的重启?在改开以来中国经济最为艰难的一个转折点,我们迎来了一个地王扎堆刷屏、史上地王最多的年头。

6月1日,上海宝山顾村地块招标出让,信达地产以58.05亿、溢价超过303%拿下。信达是财政部旗下的央企,信达地产自去年7月起狂扫招拍挂市场,拿下10块土地,7块都是地王。

6月2日,深圳龙华新区民治街道A816-0060住宅地块公开招标出让,该地块占地35673.14平方米,容积率4.1,两家央企中国电建地产集团、广州方荣房地产公司(隶属中化集团旗下的金茂控股)以82.9亿元中标,计算容积率的楼面价达到56780元/平方米,按照可售面积算的楼面价则达到60300元/平方米。据测算,这个离深圳市中心12公里的项目,静态保本价为86118元/平方米。

权威人士说“树不能长到天上去”,结果房地产这棵树逆势往天上涨。

按照中原地产研究部数据,今年前5个月全国土地市场上有105宗超过15亿元的高价地块,52宗被国企获得;其中价格最高的50宗土地,27宗被国企获得。

关于地王频仍,评论员都是怎么解读的呢?有用道德和情怀来谴责的,但道德力量不代表宏观金融经济趋势;有说这是央企在新一轮央企改革中获得卡位优势的“毒丸计划”,要么当地王,要么彻底退出房地产市场;有说这是房地产的国家牛市,楼价要上天。

二.用一双不一样的眼睛看穿地王的本质

在这里笔者要给大家展示一个全新的视角,通过债务融资的宏观金融经济学视角为大家剖析地王汹涌的真相。在讲房地产之前,让我们聊聊股市那些事。

2015年5月20日,汉能薄膜发电(566.HK)遭遇“滑铁卢”,全天下跌46.95%,几近腰斩。5月25日金融时报调查报道披露,汉能大股东在股价上涨的过程中,质押了数十亿股汉能薄膜发电的股份用以融资。5月20日汉能薄膜发电的股价腰斩是由于汉能未能及时偿付债务,被质押股份遭到抛售所致。

股价崩盘很多时候和二级市场的供需没有太大关系,而在于其被用以质押融资的金融杠杆。汉能股价腰斩如是,去年的超级股灾中,被用以质押配资的股票如是。被用以质押配资的股票中有很多是表现逆天的妖股,结果引来无数人杠杆配资追捧,结果呢?

股市如此?地王和房地产呢?大家研究股市往往被二级市场的供需一叶遮目,研究地王和房地产,也往往被土地和房地产买卖市场的供需一叶遮目。这是一个致命的错误。和股票一样,土地和房地产可以用来做抵押物融资。并且土地和房地产的融资规模要远远大于股票质押的融资规模。这个论断是通过数据分析得出的:根据惠誉2015年的研报,中国的银行以房地产为抵押物的信贷资产总额自2008年末以来增加了400%,而其他类型抵押物的信贷资产总额只增加了260%。中国的银行信贷资产总额中有40%是以房地产为抵押物的。同期,住宅房贷总额增加了超过3倍,而以房地产为抵押物的企业贷款总额增加了几乎5倍。在2011年其贷款抵押品的39%为房地产和其他不动产。最新从银监会得到的数据是,2013年底中国最大的几个商业银行的房地产贷款,及以房地产为抵押品的贷款,对贷款总额的占比为38%。房地产和土地作为抵押品在房地产信托等影子银行,信贷中的权重可能更大,危害也可能更大。根据麦肯锡去年的债务研报《Debt and (not much) deleveraging》,中国有接近一半的债务都与房地产有关。

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