微信朋友圈 BWCHINESE中文网RSS订阅 腾讯微博 搜狐微博 新浪微博
BWCHINESE中文网

中国楼市潜伏在水面下的两条“鳄鱼”

来源于 商业见地网 作者:易居研究院副院长 杨红旭 2016-09-05 星期一

本文探究一下两股潜在的力量,或者说潜伏在楼市水面下的两条“鳄鱼”!

本文探究一下两股潜在的力量,或者说潜伏在楼市水面下的两条“鳄鱼”!


推荐阅读

中国楼市总体上正在回暖中。然而,一方面是大部分三四线城市依然沉寂;另一方面是少数城市房价地价暴涨幅度,史无前例,已经空前,可能绝后。出现这一罕见现象的因素比较多。

针对少数城市高地价与高房价,从高层来看,并非持欢迎态度,比如今年5月“权威人士”的谈话,以及今年7月中央政治局“抑制资产泡沫”的提法,都可以佐证这一点。

但为什么高地价与高房价愈演愈烈?本文探究一下两股潜在的力量,或者说潜伏在楼市水面下的两条“鳄鱼”!

一条鳄鱼的名字叫地方管家!

地价高,地王多,面粉贵过面包,甚至加包装盒的面包。这一现象的出现,从市场角度来看,主因是开发商抢地热情高,次因是热点城市的优质地块较少。供不应求,因此导致地价高涨。似乎与地方管家关系不大。

但如果深究,则关系并不算小!第一层关系,白纸黑字的土地法规,却无法落地。开发商疯狂抢地,看似是一种完全的市场行为,但却是有条件制约的,比如按规定,一年不开工,罚款20%(按地价款),两年不开工,无偿收回。但过去十几年,这一政策根本就没落地,哪个地方政府曾经严格执行过?站出来,走两步……

既然有法不依,有章不偱,那么开发商就敢于在热点城市甩一膀子抢地,假如拿地后遭遇市场降温,一年后两年后的房价水平,无法实现项目赚钱,那么只要再多等几年,房价再度大涨后,大概率仍能实现项目赚钱。过去20多年中的诸多港商,不就是很擅长玩囤地的游戏吗?

第二层关系,地方政府的推地节奏,更多考虑自身利益。在楼市低迷的时候,推地节奏放慢,推劣质地块;而在楼市火爆的时候,大量卖地,供应优质地,从而为大量地王的出现创造了条件!地王的出现,加剧了房价上涨的预期。但地方管家,管不了这么多!

地方管家也有难处,自己养活自己,要想多吃口肉,俺容易吗?养家糊口的钱,主要来自于卖地与房地产税收。所以,即便是打击囤地捂盘的法规存在了很多年,地方管家都不愿与亲爱的地产商们撕破脸!

2010年国土部下发通知:溢价率超50%的地块属异常地块,须向国土部报备。但前段时间国土部像个怨妇一样说:近期很多成交异常地块,地方管家都没有上报!

易居研究院有一个年度报告,持续跟踪和研究地方政财收入与房地产的关系。下面摘出一张图,供大家瞻仰。

与房地产直接相关的有五个税种:契税、土地增值、耕地占用税、城镇土地使用、房产税;另外还有两个税种间接相关:营业税和所得税。

以“五税”加土地出让金的口径来计算,土地财政收入占地方财政收入的比重,从2003年跃起(中国楼市黄金十年初始),一直保持在三成以上。这是各地城市建设迅猛扩张、新城新区遍地起的最重要的资金来源。

2015年,土地财政收入占地方财政收入的39.9%,较2014年下降7.8个百分点,是2009年以来最低值。于是,地方政府开始感受到些许冷风了。于是,更好的卖地、卖更多钱,就成为地方管家的首要考虑。中央号召“去库存”,其实地方更想“多卖地”。

中国楼市潜伏在水面下的两条“鳄鱼” BWCHINESE中文网

如果以“七税”加土地出让金的口径来计算的话,2015年,土地财政收入占地方财政总收入的47.6%。较2014年下降7.3个百分点,是近四年以来新低,但仍占据地方财政收入来源近一半,是地方财税总收入的核心组成部分。虽然未来该比例有望逐渐下降,但短期内仍是地方政府最主要的收入来源,具有不可或缺的地位。

更多 房地产 文章
微信    推荐到豆瓣  豆瓣

文章内容仅代表作者观点,网站不对其真实性负责或构成投资建议。欢迎媒体或公众号转载BWCHINESE中文网内容,请务必按转载声明要求转载,违者必究。


欢迎您发表评论,部分评论会被推荐进《读者有见地》,BWCHINESE中文网保留编辑与出版的权利

会员评论数据加载中,请稍侯...

更多

Business World, Business Wisdom

扫描关注微信公众号
分享全球商业乐趣