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外媒发现中国楼市泡沫是误诊

来源于 BWCHINESE中文网 2016-11-01 星期二

投资客面临一个囚徒困境
投资客面临一个囚徒困境

英国经济学人认为,中国房地产市场面临严重的问题,但是“泡沫”可能是误诊。

麦格理证券的胡伟俊认为,真正的病理是土地供应严重失衡。小城市有大量的建设用地,但人口在减少。而在人们实际上想要生活和工作的大城市,土地储备虽然很多,但推出的地块很小。

过去一年,中国的房价上涨了16%,在大城市甚至涨了一到两倍。因此,在过去的两个星期里,超过20个城市试图让市场冷静下来——例如,提高首付款或限制外地居民的购买。

过去的10年经验表明,中国房地产市场的起伏具有全球性的意义。再加上房地产行业对投资和消费的影响(所有的家具和设备),它占到中国GDP的四分之一。

所以,今年房地产行业的反弹带来了希望和恐惧。它帮助GDP稳定在6.7%左右,快于1月份大多数分析师所预测的数值(第三季度数据将于10月19日发布)。对铁矿石和铜的需求增加使那些内外交困的矿主们获得一丝喘息。

调查显示,约五分之一的购房者是投资者而不是自住者。莫尼塔投资发展有限公司估计,在中等规模城市的核心区,这个比例甚至高达60%。更令人担心的是房地产开发商的借款数额在增加。

德意志银行的张智威说,投资客面临一个囚徒困境:如果太保守,他们会被挤出市场;所以他们选择了主动。张智威分析了252个土地拍卖案例,结果发现,如果房价走平,五分之二的中标者将亏损,更不用说房价下跌。

近十年来,投资者、分析师和媒体一直在预测中国房地产末日的到来。但是全国范围并没有崩盘。价格会走弱一段时间,通常是当政府打击购房的时候,但每隔几年就会再次上涨。

尽管出现过剩的迹象,但实际上官员们做得很好,防范最薄弱的情况出现:购房者过度借款。尽管最近抵押贷款出现大幅增长,但家庭资产负债表总体上处于良好状态。此外,严格的首付规定意味着购房者通常要支付相当于一半房价的现金。即使房价下跌,他们也不太可能违约。这有助于防范出现丧失抵押品赎回权和房价下跌的恶性循环。

为什么大城市不出售更多的土地呢?胡伟俊认为,这样做会从根本上改变游戏规则,给许多重要的参与者带来痛苦。大城市的政府依靠渐进的土地销售作为收入的来源;小城市的政府则认为限购最终会把人赶跑。换句话说,这既是一个政治问题,也是一个经济问题。

但与此同时,美国《纽约时报》却认为,中国最新的地产泡沫——价格飞涨产生的泡沫一旦破裂,会对全世界产生影响。

中国正处于令人头晕目眩的房价泡沫之中。上海的平均房价比一年前上涨了近1/3。北京和广州等大城市的房价与之相去不远。中国消费者正在政府介入并采取限制措施之前争相买房。

报道称,中国经历过房地产繁荣和崩溃。中国最富有人群对房地产的狂热已蔓延至国外,从长岛的住宅到得克萨斯州废弃的农场——很多是为了把钱转移到国外。

不过经济学家们警告称,中国大陆目前的房价暴涨解决起来可能会特别困难:它伴随着越来越多的美国式债务。

今年,长期房贷——大多是抵押贷款——占全部官方银行贷款的比例猛增。一如前几个月的表现,8月新增人民币贷款的主力军仍然是个人住房贷款,而企业贷款需求依旧萎靡不振。这些贷款大多是中国为保持经济增长而出现的贷款狂潮的副产品,它们正在帮助富人、中产阶级及梦想拥有一套房子的低收入人群,不过投资者和投机者也在涌入。

9月28日,中国富豪王健林表示,中国房地产目前的市场泡沫是历史上最大的泡沫。

那对全球经济可能是坏消息。很多经济学家估计,房地产及相关领域——比如建筑业、水泥生产或家具制造——占中国经济活动的约五分之一。如果这个泡沫破裂,这个支柱可能会很快消失。

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