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林采宜:未来一线城市住房的消费性需求依然坚挺

来源于 国泰君安大类资产团队 作者:林采宜 刘郁 2016-12-29 星期四

尽管北京、上海等一线城市人口规模已经很大,但是按照齐普夫定律来看,这些超级城市还不够大。

尽管北京、上海等一线城市人口规模已经很大,但是按照齐普夫定律来看,这些超级城市还不够大。


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一、人口的城市化是房价上涨的宏观背景

1. 慢变量决定趋势,快变量决定周期

房地产兼具消费和投资属性。其中消费属性即自住需求,包括刚性需求和改善性需求,随人们收入的积累而逐渐释放。而投资属性主要为在价格的博弈中获得价差收入,主导因素是人们对未来各类资产价格的预期。

影响一个城市房价的主要因素可以分为两类:一类是慢变量,随时间推移逐渐对房地产市场产生影响,主要包括城市化带来的人口流入及政府的土地供给;另一类是快变量,可能在短时间内改变房地产市场的供需格局,主要包括政府的房屋限购政策及金融环境。

慢变量决定房地产市场的长期趋势。过去二十年中国的城市化进程对房价长期上升趋势形成了有力支撑。尤其是1990年代中期以来,平均每年城市化率约提升1.3%,大量人口涌入城市带来了住房需求的增长。而地方政府主导下的土地供给,一方面由于是一种非市场化的行为,使得住宅用地供给对房地产市场需求变化的反应较为迟钝。

另一方面地方政府为了招商引资,倾向于压低工业用地价格(甚至是零地价),增大工业用地供给量,这也间接压缩了住宅用地供给。但由于卖地收入的支出灵活性较高,地方政府对卖地形成的预算外准财政收入产生依赖,使其有动机去抬高住宅用地价格。而一二线城市由于人口流入量大,其住宅用地供给的相对不足也显得更为严重,供给端的不足抬高了土地价格。

房地产小周期的形成更多受快变量的影响。从2005年开始,中国的房地产市场经历了三轮完整的小周期,目前正处于第四轮小周期中。以70个大中城市二手住宅价格指数为例,每次周期持续3年左右,其中同比增速超过8%或者低于0%即接近一轮周期高点或低点,而环比增速则以超过1%或者低于0%作为接近一轮周期高点或低点的临界区间。本轮周期始于2015年初,目前行已过半,处于筑顶回落阶段。

这四轮周期形成的关键节点,都受到限购政策及货币政策松紧程度演变的刺激。在每轮周期的前半段,地产销量疲软,库存增加,政府往往通过降低首付比例、降低房贷利率、放松限购等政策进行刺激,而在政策刺激收到成效,房地产价格上涨过快时,出于民生保障问题的考虑,政府又会通过提高首付比例、提高房贷利率、收紧限购等政策进行相应的调控,如此反复,助推房地产价格的上涨和下降,形成周期。

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